林采宜:房地产有泡沫 三四线城市已在一个个破灭

来源:中国搜地网

  在2017中国首席经济学家论坛上,国泰君安首席经济学家林采宜在演讲中指出,中国房地产存在泡沫,这点没有争议。一线城市虽然泡沫不小,但是泡沫不见得说破就破。二线城市看运气。三四线城市的泡沫已经在一个一个破灭。


  林采宜认为影响房地产市场的因素主要有两个变量:慢变量和快变量。


  所谓慢变量就是人口和城市的土地供给。快变量就是投资属性,即价格上涨预期,货?#19968;肪场?#21069;者影响地产价格趋势,后者影响地产价格波动。


  人多地少 房价整体上行


  过去15-20年中国地产的上行,主要是由慢变量决定的趋势。90年代后大量人口涌入城市,带来住房需求快速增长。因而近20年中国地产市场一涨再涨。而在中国,政府是唯一的土地供给方,决定土地供应的是政策取向,而不是自由市场。


  过去十五年,所有地方政府存在招商竞争,使大量土地用于工业,住宅用地始终偏少。中国城市土地供给,比起纽约东京这些发达国家城市来说,是偏紧的。


  而中国城市化率在过去20年以每年1.3%的速度增长。所?#28304;?3%上升到53%的城市化率,导致城市,尤其是大城市住宅供不应求。


  最近十年,房地产市场在政府不同政策主导下起起落落,小周期起落更多是快变量的影响,而快变量就是政府?#21335;?#36141;限贷。房价起来了,政府就限购;限购不过瘾,政府就限贷。房价跌了再放松。


  本轮上涨是投?#24066;?#38656;求的锅


  林采宜表示这轮房地产上涨有一个非常重要的特点,就是不同城市价格涨跌的同步性减弱,房价趋势出现了重要分化。所有的分化都是泡沫的开始。统计发现,价格的涨幅跟这些城市人口变化几乎没有相关性,跟土地供给之间的变化?#19981;?#26412;没有相关性。那主要是什么因素推动上涨?


  现在一线城市,租金房价?#28982;?#26412;低于2%,而目前中国无风险收益水平约为2.4%,即,地产上涨是投资大城市房地产的唯一收益。


  而之所以还有人投资,一个因素就是资产?#27169;?#23433;全的高收益资产越来越少,实体经济资本回报率不断下降。更多钱因机会成本较低,就进入房地产市场,去博取房价可能上涨的收益。


  另一个因素是资本流动不自由,在人民币贬值预期的压力下,缺乏海外资产配置的充分渠道。?#33618;?#22312;国内资产里选择,而相?#22253;?#20840;的就是一二线地产。


  第三个原因是2016年股票投资的吸引力也大幅下降。


  这所有因素表明,最近两年房地产的暴涨不是人多地少,不是消费需求,而?#30475;?#26159;投?#24066;?#38656;求。


  而这投?#24066;?#38656;求,是宽松的流动性+资产荒+资本外流的不便利,这三个因素共同构成大量闲置资产,并最终不得不流向地产。


  所以作为投?#24066;?#30340;房产本质上和股票没有什么区别,房市和股市是一回事,只是周期不一样。


  泡沫没有争议


  林采宜表示,泡沫没有争议,泡沫是有指标的。有争议的是:泡沫会不会破,什么时候破。其实对经济的伤害不在于泡沫,而在于泡沫破灭以后造成的影响。


  目前中国城镇化率还有很大空间,但需求存在不等于价格撑得住。目前中国房价收入比平均是21倍,全球是14倍。有效需求才能支撑地产市场。而买不起的需求,是无效需求,和没有需求是一样的。


  今年新增房贷占GDP 6.4%,居民购房杠杆已达极限。去杠杆未使整体杠杆水平下降,而是房地产企业向居民转移杠杆。居民购房概?#22987;?#22686;,将抑制未来消费需求。所以居民收入水平未大幅提升,而负债率大幅增加,?#23548;?#19978;是对未来消费力的透支。


  这种不是由人口收入推升的房地产价格,本身就是一种泡沫价格,但未必说破就破。


  三四线城市:泡沫已在一个个破灭


  林采宜认为,不同城市有不同前景,对北上广深这些一线城市,按扩?#26500;?#24459;还是有扩张空间的。东京、纽约人口集中度就比京沪还高。一线城市因医疗、教育等各方面因素不断吸引人口集中。


  所以一线城市虽然泡沫不小,但是泡沫不见得说破就破。


  二线城市就看运气。目前二线城市的机会在于一线城市的溢出效应,这种溢出效应来自于其交通效率和人口转移。


  三四线城市林采宜认为机会是很小?#27169;?#19977;四线城市去库存将非常艰?#36873;?/span>


  中国有293个地级市,361个县级市,还有一千多个县,而统计数据远没有覆盖这些。三四线?#23548;?#24211;存数量远大于统计。


  另一方面,因为教育医?#39057;?#21508;方面福利设施的差异,人口都在往一二线流动。这在构成对大城市需求支撑的同时,也意味着三四线没戏了:房更多,人更少。


  所以对三四线城市来说,泡沫已经在一个一个破灭。


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